Conseiller immobilier : comment réussir sa première estimation immobilière ?

Le conseiller immobilier est un professionnel qui accompagne les particuliers pour la concrétisation de leurs projets immobiliers. Il joue le rôle d’intermédiaire entre les vendeurs et les potentiels acheteurs de biens immobiliers ainsi qu’entre les bailleurs et les locataires. Au nombre des tâches qu’il accomplit dans l’exercice de sa profession, nous pouvons citer l’estimation immobilière. Cette opération consiste à estimer la valeur d’un bien immobilier destiné à la vente ou à la location. Êtes-vous un jeune conseiller immobilier ? Voici quelques conseils qui vous pourraient vous aider à réussir votre première estimation immobilière.

Déterminer l’objectif de l’estimation

Avant de commencer l’estimation d’un bien immobilier, vous devez d’abord savoir le but de la tâche. Le propriétaire veut-il vendre son appartement, son studio ou sa maison ? Le bien immobilier sera-t-il plutôt mis en location ? Lorsqu’il s’agit de la vente, par exemple, il y a des subtilités dont vous devez tenir compte. Selon que la vente soit normale ou urgente, le prix du bien immobilier ne sera pas le même. Aussi, la valeur du logement peut varier en fonction des conditions dans lesquelles la vente a lieu (séparation, divorce, indivision, etc.).

Pour le cas de la location, l’estimation sera fonction, entre autres, du public auquel le bien est destiné. Le prix d’un logement réservé aux étudiants sera, par exemple, moins élevé que celui d’un logement adressé aux travailleurs. Pour votre première estimation immobilière, vous pouvez mettre à profit des outils numériques. À Paris, à Lyon, à Marseille et dans d’autres villes de France, les conseillers immobiliers indépendants et ceux qui travaillent dans des agences n’hésitent pas à utiliser des simulateurs. L’usage d’un simulateur de loyer à Paris ou ailleurs permet de réduire considérablement les erreurs. Cet outil sert également à calculer le retour sur investissement potentiel du bien locatif.

Relever les critères déterminant la valeur du bien

Il existe plusieurs critères qui déterminer la valeur d’un bien immobilier. Vous devez les prendre prioritairement en compte pour réussir votre estimation immobilière. Les critères objectifs sont faciles à évaluer puisqu’ils sont matériels et mesurables. Il s’agit, entre autres, de la situation géographique, de la surface habitable, de la surface extérieure, du nombre de pièces du bien immobilier, etc. Vous avez la possibilité de demander au propriétaire de vous montrer des documents administratifs tels que la taxe foncière afin de connaître exactement la surface habitable.

Quant aux critères subjectifs, ils sont plus difficiles à relever parce qu’ils sont soumis à l’appréciation de chacun. Mais étant un professionnel et n’ayant pas un lien affectif avec le logement (contrairement au propriétaire), vous devez pouvoir les évaluer aisément. Demandez au propriétaire la date des derniers travaux de rénovation, la date d’installation de la chaudière, du système d’isolation… Relevez également les matériaux utilisés pour l’isolation du bâtiment.

Appliquer des décotes et des surcotes

L’une des actions à mener pour estimer la valeur d’un bien immobilier, c’est l’application de décotes et de surcotes. L’environnement dans lequel se trouve un logement, un bureau, un local commercial ou autre a indubitablement une influence sur le prix. Un bien localisé au centre-ville coûtera, a priori, plus cher qu’un autre ayant les mêmes caractéristiques et situé dans les périphéries de la ville. Et pour cause, la demande est généralement plus forte au centre-ville qu’ailleurs, en raison des commodités.

Pour votre première estimation immobilière, si un appartement pour étudiant est proche d’une université ou d’un institut supérieur, il doit bénéficier d’une surcote. Par contre, si ce logement est assez loin de la zone de concentration de sa cible que sont les étudiants, une décote doit lui être appliquée. De même, une maison réservée aux familles et localisée dans un secteur où se trouvent des écoles, centres de loisirs et autres, se verra appliquer une surcote. Une étude réalisée par la société Homadata montre que la proximité des transports impacte les prix de l’immobilier en France. En outre, l’année de construction du bien implique également une surcote ou une décote.

Évaluer la demande, la concurrence et fixer le prix

Le niveau de la demande est l’un des facteurs qui fait élever ou baisser le prix d’un bien immobilier. Quelles que soient les caractéristiques d’une propriété, si elle n’est pas fortement demandée dans la localité, sa valeur sera peu importante. Pour évaluer la demande, vous aurez à prospecter le marché immobilier de la zone. Cherchez à savoir si le type de bien dont vous voulez estimer la valeur fait partie des plus recherchés. Vous pouvez vous servir d’internet pour cela.

Visitez les sites d’annonces et faites-vous une idée des biens immobiliers qui se vendent le plus. Pour ce qui est de la concurrence, jetez un œil sur les prix pratiqués de façon générale sur le marché pour des biens similaires. Sans être un statisticien de formation, vous pouvez vous utiliser la courbe de Gauss et dresser :

• à gauche, les prix les plus bas ;
• à droite, les prix les plus hauts et
• au milieu, les prix moyens (la majorité des prix).

Le prix à proposer doit être dans la moyenne afin de convenir à la majorité des potentiels acheteurs ou locataires.

Après les étapes ci-dessus mentionnées, vous pouvez donner le prix du bien immobilier. Il est recommandé aux conseilleurs immobiliers de donner des prix en deçà des seuils psychologiques. Par exemple, vous pouvez fixer le prix d’une propriété à 195 000 euros au lieu de 200 000 euros. Une petite réduction est susceptible de faire la différence par rapport aux concurrents.