Que fait l’expert en estimation de la valeur de locaux commerciaux ?

L’estimation permet de déterminer la valeur approximative d’un bien immobilier. Elle est nécessaire en cas de vente et de location d’un bâtiment. L’opération est généralement effectuée par les agents immobiliers. Lorsqu’il s’agit de locaux commerciaux, l’intervention d’un expert en la matière est essentielle. L’expert immobilier en Ile de France ou ailleurs effectue plusieurs tâches.

Appliquer les critères d’estimation d’un local commercial

Un local destiné à une exploitation commerciale est différent d’un logement et cela se ressent lors de l’estimation. En réalité, l’estimation  de la valeur d’un local commercial est plus complexe que d’ordinaire. C’est pour cela qu’il est recommandé aux propriétaires de faire appel à des experts pour l’estimation de leurs biens immobiliers commerciaux réservés à la vente ou à la location.

Pour estimer la valeur d’un local commercial, l’expert immobilier commercial prend en compte des critères comme :

• l’emplacement ;
• les particularités de la zone ;
• la surface totale ;
• la rentabilité ;
• la nature des produits à commercialiser ;
• les prestations, etc.

L’expert immobilier commercial à Paris ou ailleurs recueille des informations données sur la situation géographique du local. Il s’intéresse au marché de l’immobilier commercial dans la zone concernée afin de définir le prix moyen du mètre carré. Pour ce qui est de la surface totale, elle est le résultat de  la somme de la surface réelle et de la surface pondérée. La pondération d’une surface est une autre tâche qu’effectue le spécialiste. Elle consiste à déterminer la surface d’un local en fonction de la contribution réelle de ses différentes parties.

Estimer la valeur locative d’un bien immobilier commercial

Dans le cadre de l’estimation d’un local commercial, l’expertise des murs de la boutique permet d’établir le bail commercial. Pour cause, elle sert à trouver la valeur locative du local. Il s’agit d’un travail de spécialiste qui se repose sur l’analyse de plusieurs éléments. La complexité de l’estimation est telle qu’elle ne pourrait être réussie par un agent immobilier classique.

En pratique, pour l’expertise de la valeur locative d’un espace commercial à Paris, par exemple, le spécialiste recueille les éléments de loyers en région parisienne. Pour ce faire, il établit une base de données des prix des locaux commerciaux de la localité. Il se servira notamment de toutes informations utiles sur le bail commercial en Ile-de-France. Il étudie les clauses des contrats de location d’espaces commerciaux.

Pour effectuer ces différentes tâches, l’expert en immobilier commercial doit avoir des connaissances sur le plan juridique. Outre l’analyse des loyers de la région concernée, le professionnel doit analyser le local en passant au crible ses différentes caractéristiques. Il tient entre autres compte de la surface pondérée. Aussi, il analyse le bail commercial proposé par le propriétaire. Enfin, il établit une synthèse entre les éléments recueillis sur le marché de l’immobilier commercial local et les données que présente le bien à estimer. Ainsi parvient-il à fixer le loyer le plus réaliste possible.

Estimer la valeur du fonds de commerce et des murs du local commercial

L’une des difficultés que révèle l’estimation d’un bien immobilier commercial, c’est la différence qu’il faut faire entre ses murs et son fonds de commerce. Le fonds de commerce  désigne l’espace utilisé par le commerçant locataire. Le locataire peut vendre dans cet espace ses produits et afficher sur la façade le nom de son entreprise.

La valeur du fonds de commerce est relative à l’existence d’un bail, à l’exception des cas d’exploitation directe par le propriétaire. Elle est estimée selon deux méthodes. L’expert de l’immobilier commercial effectue l’estimation selon que la valeur du fonds de commerce et celle du droit au bail se confondent ou non.

Quant aux murs commerciaux, ils sont la propriété du propriétaire. Celui-ci a la possibilité de les acheter afin de les mettre en location. La valeur des murs d’un local commercial est évaluée à partir de plusieurs méthodes de capitalisation. La capitalisation peut se faire selon un taux déterminé par comparaison. Dans ce cas, l’expert en immobilier détermine le taux nominatif de rendement pour un acquéreur dans un domaine donné.

Pour la capitalisation, il peut également s’appuyer sur un taux de rendement théorique défini en passant par plusieurs taux. Il est aussi en mesure de se baser sur l’amortissement du bien selon son état. D’autres méthodes sont utilisables pour déterminer la valeur des murs commerciaux. Pour bien vendre des murs commerciaux, le recours à un spécialiste est quasiment indispensable.

À la fin de son estimation, l’expert en immobilier commercial rédige un rapport d’expertise.